domingo, 15 de febrero de 2009

LESION ENORME EN LA COMPRAVENTA

Ya tuvimos oportunidad de analizar los requisitos del precio, dentro de los cuales no se incluyó de manera intencional el que ese precio fuera justo, toda vez que doctrinalmente hablando se ha entendido que este no es un requisito para la existencia del precio sino de equilibrio contractual, no de existencia. De allí que la injusticia del precio conduzca a una nulidad y no a una inexistencia.

Se regula de los artículos 1946 a 1954 CC.

ARTICULO 1946. RESCISION POR LESION ENORME. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.


 

ARTICULO 1947. CONCEPTO DE LESION ENORME. El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.


 

Nota: El justo precio se mira al tiempo de celebrar el contrato y no de la tradición (modo).


 

ORIGEN HISTORICO.

En la antigua Roma, los juristas Dioclesiano y Maximiano trabajaron en la expedición de la Lex Secundae, en la cual consagran el principio en virtud del cual se produce una desproporción en la venta, con ocasión de la venta o compra de un bien por un valor que exceda o sea inferior a la mitad del justo precio. Posteriormente, el emperador Justiniano siguiéndolos impone la idea de la lesión enorme, limitándola para los inmuebles y solo por el vendedor.

El Código Napoleónico la edificó sobre la concepción que se trataba de un vicio de la voluntad, consistente en adquirir o vender por más o por menos, en cada caso, de una 7/12 del precio. No se excluyen los muebles como aparece del texto de la ley 8 de julio de 1907, modificada 10 de marzo de 1937, para efectos agrícolas (abonos, semillas, plantas. Igual sucede con los inmuebles y solo para el vendedor. Excluye las ventas aleatorias, aquellas efectuadas con autorización judicial y la expropiación por la administración pública.

Don Andrés Bello se inspiró en el derecho romano pero la amplió al comprador en el Código Civil Chileno y excluyó los bienes muebles y las hechas por ministerio de la justicia.

Nuestro Código Civil anterior a 1887 permitía la rescisión por lesión enorme pero con el adoptado por la ley 57 de 1887, se volvió a la exclusión de bienes muebles.

ARTICULO 1949. IMPROCEDENCIA DE LA ACCION RESCISORIA POR LESION ENORME. Artículo subrogado por el artículo 32 de la Ley 57 de 1887. El nuevo texto es el siguiente:

No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por ministerio de la justicia.


 

NATURALEZA JURIDICA.


 

Para el tratadista Valencia Zea, la lesión enorme es un vicio del consentimiento. Para el Derecho Romano era un vicio del consentimiento porque quien obra en estado de necesidad o error respecto del valor de la cosa no es libre de dar su consentimiento.


 

La doctrina actual lo considera un vicio objetivo, por ruptura del equilibrio de las prestaciones y no por un vicio de la voluntad. En el proceso ordinario, por tanto no hay que probar que se estaba en un error respecto del precio o que la voluntad en general estaba viciada sino simplemente el valor real del bien por peritos, frente al valor de venta.


 

Si se considerara un vicio sería extensible a todos los actos y contratos y si vemos solo aplica a:


 

1. Compraventa de inmuebles (art. 32 L 57/1887)

2. Permuta inmuebles (1958)

3. Aceptación de herencia (1291)

4. Partición de herencia (1401 a 1410)

5. Partición de bienes (1405 y sentencia CSJ S-021 de 2001. Mp. Jorge Santos Ballesteros

6. Cláusula penal (1601)

7. Mutuo con interés (2231)

8. Hipoteca (2455)

9. Anticresis (2466)


 


 

Jurisprudencia. Corte Constitucional. Sentencia C-222 de 1994. M.P. Antonio Barrera Carbonell.


 

FACULTADES DEL COMPRADOR Y VENDEDOR FRENTE A LA RESCISION


 

Según el artículo 1948, el comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en la rescisión o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.


 

No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato.


 

Jurisprudencia. Exeq. C. Constitucional. Sentencia C-153-97 de marzo 19 de 1997. Magistrado Ponente Dr. Vladimiro Naranjo Mesa.

REQUISITOS DE LA LESION ENORME.


 

  1. Que se trate de inmuebles


     

  2. Que no se trata de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pública subasta.
  3. Que no se trate de contratos aleatorios, es decir, aquellos en los cuales se compró o vendió la suerte o el alea de un hecho futuro e incierto.


     

  4. Que después de celebrado el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria.


     

    ARTICULO 1950. CLAUSULAS INVÁLIDAS. Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.


     

    Esta norma es clara en cuanto se refiere a la renuncia antes del contrato o al momento de su celebración: La pregunta es: ¿ pueden las partes renunciar a la acción con posterioridad a su celebración?. La doctrina francesa y nuestra jurisprudencia en adhesión, consideran que esta renuncia es válida pues las partes tienden a celebrar el contrato por alguna circunstancia especial. De ahí que se piense que después de celebrado el contrato, si esas circunstancias ya no están presentes, las partes pueden perfectamente renunciar. A ello se suma que las partes pueden válidamente, luego de celebrar sus contratos y ante la existencia de algún derecho que sólo mira su interés, renuncia a él. En este caso se trata del derecho a incoar la acción de lesión enorme.


     

    El artículo 15 del Código Civil dice que "podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren al interés individual del renunciante, y que no esté prohibida la renuncia".


     

    En efecto revisado el texto de la norma no prohíbe la renuncia después de celebrado el contrato, solo a su celebración. La Corte Suprema ha sostenido que ésta renuncia es válida siempre que las circunstancias que dieron lugar a la lesión enorme, porque no podría ratificarse un acto estando presentes estas circunstancias, porque, de hacerlo, estaría tan viciado esta ratificación como el acto que se pretende ratificar.


     

  5. Que la acción no haya prescrito.


     

    ARTICULO 1954. PRESCRIPCION DE LA ACCION RESCISORIA. La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha de contrato.


     

    Debe tenerse en cuenta que éste término se cuenta desde la celebración del acto o contrato y no de otro momento, por ejemplo, del registro, pues éste como se dijo antes opera como modo en nuestra legislación y no como título. De la misma manera, si la compraventa está sometida a una condición suspensiva, el término no se contará sino a partir de verificada esa condición, porque es en tal momento en el cual se perfeccionaría el contrato. De la misma manera, si previo al contrato, que es lo más usual, se suscribió una promesa de compraventa sobre el inmueble, el término no se contará tampoco desde este momento sino desde que se celebre el contrato prometido. CSJ. Sentencia CS-076 de 2005. MP. Jaime Alberto Arrubla.


     

  6. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido o vendido en poder del comprador.

    ARTICULO 1951. IMPROCEDENCIA DE LA ACCION POR PERDIDA O VENTA. Perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.


     

    Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella, pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte.

    Se presentan dos situaciones en este artículo: a) Que la cosa se haya perdido b) Que el comprador la haya enajenado.


     

    1. Pérdida de la cosa. Resulta lógico que el afectado no pueda iniciar la acción rescisoria por lesión enorme dado que al no existir la cosa, ya no será posible determinar su justo precio por medio de peritos. No habría objeto para avaluar.
    2. Enajenación de la cosa. En igual sentido se puede decir que la venta del inmueble por el comprador a un tercero le resta eficacia a la figura de la lesión enorme, teniendo en cuenta que un comprador inescrupuloso que quiera eludir la aplicación de esta figura enajenará el inmueble, aún simuladamente, por el mismo precio o hasta inferior que el de compra, con lo cual el vendedor no recibirá ni siquiera el exceso del cual habla la norma.


     

    DETERIORO DE LA COSA Y GRAVAMENES CONSTITUIDOS CON POSTERIORIDAD A LA VENTA.


     

    1. Según el artículo 1952, el vendedor no puede reclamar suma alguna por el deterioro que pueda sufrir la cosa mientras haya estado en poder del comprador, excepto si el comprador se benefició de tales deterioros, como sería el caso de un inmueble que haya sido dedicado de manera repetida al cultivo de yuca, conocida por su impacto negativo en la fertilidad de la tierra. Este cultivo aprovechó al comprador pero deterioró la utilidad agrícola del inmueble, razón por la cual podría en este caso solicitar el vendedor algún tipo de indemnización por dicho deterioro.
    2. Según el artículo 1953, si el comprador constituyó gravámenes reales sobre el inmueble y pierde el proceso, deberá sanear éstos, es decir, cancelarlos para entregar saneado el inmueble.


     

    CARACTERISTICAS DE LA ACCION RESCISORIA.


     

    1. Es personal. Esta acción sólo puede ser ejercitada por el lesionado o sus herederos. No es transmisible por acto entre vivos, por lo cual se excluye que sea una acción de carácter real. Lo que se pretende es el restablecimiento objetivo de la situación económica de las partes contratantes. Por ello el objeto en sí no es el objeto del proceso sino el restablecimiento objetivo del equilibrio económico.


     

    1. Es de orden público. En la medida que se impone como una norma de buena fe precontractual y contractual irrenunciable. Y anticipar la renuncia a un derecho que no se ha objetivado, es decir, cuando no es cierto, contraría lo previsto en el artículo 15 del Código Civil, que permite la renuncia de los derechos conferidos por las ley, a contrario sensu, prohíbe la renuncia a derechos inciertos. Más aún, podría llegar a constituir la condonación de un dolo futuro, no permitido según el artículo 1522 ibídem.


       

    EFECTOS DE LA ACCION RESCISORIA.


     

    1. Deja sin efectos el contrato de compraventa para que las cosas vuelvan a su estado anterior. El demandante lesionado no podrá pedir que se complete el justo precio pues esta es una elección del demandado (art. 1948 C.C). Solo podrá pedir que se declare la existencia de la lesión enorme y se rescinda el contrato.


     

    1. Al prosperar la acción mediante sentencia se presentan dos situaciones:


     

  • Frente al vendedor:


 

  1. Convenir en la rescisión y recibir la cosa, restituyendo el mayor valor recibido con los intereses debidos desde la fecha de la demanda.
  2. Hacer subsistir el contrato, restituyendo el mayor valor recibido más un 10 % del justo precio.


 

  • Frente al comprador:


 

  1. Devolver la cosa, sin pagar por deterioros, salvo como se dijo arriba, que se haya aprovechado de ellos.
  2. Sanear los gravámenes reales constituidos sobre la cosa. Sin embargo esta cancelación es voluntaria pues la misma sentencia produciría efectos frente a tales gravámenes si se analiza el artículo 2441 del Código Civil, cuando preceptúa que quien tienen un derecho eventual, limitado o rescindible, no se entiende hipotecarla sino con las condiciones y limitaciones a que está sujeto el derecho, aunque no se exprese.
  3. Alternativamente puede hacer subsistir el contrato, completando el justo precio menos un 10 % del justo precio.


 

Término de la opción. La ley no señala cuál es el término que tiene la parte demandada cuando resulta vencida en el proceso, para ejercer la opción consagrada en el artículo 1948 del Código Civil. Según el tratadista Bonivento Fernández, corresponderá al Juez colmar este vacío fijando un plazo prudencial para el mismo si el demandado lo solicitó antes de la sentencia o fijarlo si éste lo solicita antes de la ejecutoria de la sentencia. Ello, porque mal puede optarse por esta opción alternativa cuando ya la rescisión ordenada se encuentra en firme, en cuyo caso no procedería sino la ejecución del fallo.

EXTINCION DE LA ACCION RESCISORIA.


 

La acción rescisoria se extingue por:


 

  1. Por pérdida o enajenación del inmueble
  2. Por renuncia a la acción, con posterioridad al contrato

Por prescripción.

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